Το Πρόγραμμα «κοινωνικής στέγης» δεν απαντά στη στεγαστική κρίση: Μια αποτίμηση των μέτρων που εξήγγειλε η κυβέρνηση

 

* Χάρις Τριανταφυλλίδου, Πολιτική Επιστήμονας, Επιστημονική συνεργάτιδα της Ομάδας Κοινωνικών Αναλύσεων ΕΝΑ – Ανάλυση για το Ινστιτούτο Εναλλακτικών Πολιτικών ΕΝΑ.

Σε συνέχεια των εξαγγελιών του Πρωθυπουργού για τα μέτρα αντιμετώπισης της στεγαστικής κρίσης, η κυβέρνηση προχώρησε στην περαιτέρω εξειδίκευση τους. Σκοπός των πρωτοβουλιών της κυβέρνησης, σύμφωνα με τα στελέχη που παρουσίασαν τα μέτρα είναι: 1. η μείωση του υψηλού κόστους στέγασης 2. η αύξηση της ιδιοκατοίκησης νέων σε παλαιά σπίτια 3. η στήριξη σε νέα ζευγάρια για στεγαστική αποκατάσταση 4. ο εκσυγχρονισμός παλαιών ακινήτων 5. η άμβλυνση στρεβλώσεων της στεγαστικής αγοράς και 6. η αντιμετώπιση του δημογραφικού προβλήματος.

Δανεισμός

Για την κυβέρνηση η λύση περνά μέσα από τον τραπεζικό τομέα και τη διάθεση χαμηλότοκων δανείων έως και 150.000 σε νέους ανθρώπους ηλικίας μέχρι 39 ετών για την αγορά παλαιών κτιρίων 120 τμ και έτος κατασκευής έως το 2007. Σύμφωνα με τους δείκτες τιμών της πλατφόρμας Σπιτόγατος, η μέση τιμή αγοράς ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας στο δεύτερο τρίμηνο του 2022 ανήλθε σε 1700€/τμ, στον Πειραιά 1726€/τμ, στο Δήμο Θεσσαλονίκης  σε 1750€/τμ, ενώ στα προάστια των εν λόγω περιοχών η τιμή του τετραγωνικού μέτρου είναι κατά περίπου 300€ χαμηλότερη. Οι χαμηλότερες τιμές για την αγορά ακινήτου στην ελληνική επικράτεια καταγράφονται στο Ν. Φλώρινας (542€/τμ), Ν. Κιλκίς (644€/τμ) και στους Ν. Κοζάνης και Καρδίτσας (688€/τμ)[1]. Συνεπώς, η αγορά ακινήτου «στο κέντρο» σε Αθήνα, Πειραιά και Θεσσαλονίκη στην τιμή των 100.000€ όπως στο παράδειγμα το οποίο επικαλέστηκε ο Υπουργός Εργασίας και Κοινωνικών Υποθέσεων κ. Χατζηδάκης, αφορά κατοικίες,  το εμβαδόν των οποίων με δυσκολία αγγίζει τα 70 τμ, ενώ σε περίπτωση που το μηναίο αντίτιμο δανείου οριστεί σε 275€ όπως στο παράδειγμα, η περίοδος αποπληρωμής ανέρχεται σε τρεις δεκαετίες.

Επειδή ο διάβολος, ως γνωστόν, κρύβεται στη λεπτομέρεια, αξίζει να εστιάσουμε στο γεγονός ότι τα εν λόγω δάνεια, προορίζονται για  την αγορά παλαιών κατοικιών:

Σύμφωνα με το ΥΠΕΝ:

Το 55,7% των κατοικιών στη χώρα μας έχει κατασκευαστεί πριν από το 1980, δηλαδή πριν από την εφαρμογή του Κανονισμού Θερμομόνωσης Κτιρίων και ως εκ τούτου δεν διαθέτουν κανενός είδους θερμική προστασίας.

Το 42,7% έχει κατασκευαστεί μέχρι το 2010 και διαθέτει έστω μερική θερμομόνωσης.

Μετά το 2010, αφότου τέθηκε σε εφαρμογή ο Κανονισμός Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων (Κ.Εν.Α.Κ.), έχει κατασκευαστεί μόλις το 1,6% των κατοικιών[2].

Δεδομένου ότι τα χαμηλότοκα δάνεια προσδιορίζονται αποκλειστικά για κατοικίες με χαμηλή ενεργειακή απόδοση, όλα δείχνουν ότι το κόστος ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης των κατοικιών, θα πρέπει να καλυφθεί σε κάποιο βαθμό από τους πόρους των νέων ιδιοκτητών. Καθώς η ενεργειακή απόδοση μιας κατοικίας είναι καθοριστικής σημασίας για το στεγαστικό κόστος που καλείται να αντιμετωπίσει ένα νοικοκυριό, ιδιαίτερα σε περιόδους ενεργειακής κρίσης, δεν πρόκειται για ασήμαντη λεπτομέρεια. Το αντίθετο μάλιστα.

Ήδη πριν από την εξειδίκευση των μέτρων η κυβέρνηση είχε ανακοινώσει μέτρα ανακαίνισης παλαιότερων κατοικιών, αναφερόμενη στη δημιουργία προγράμματος  «Εξοικονομώ και Ανακαινίζω» για 20.000 νέους: Κάθε δικαιούχος θα λαμβάνει έως και 20.000 ευρώ για ενεργειακές παρεμβάσεις στο ακίνητό του, μαζί με πρόσθετη ενίσχυση 3.000 ευρώ και χαμηλότοκο δάνειο έως 7.000

ευρώ. Μέχρι στιγμής δεν έχει καταστεί σαφές αν συνδέεται ή πως συνδέεται με την χορήγηση δανείων για την αγορά πρώτης κατοικίας που έχει εξαγγελθεί.

Όπως γνωρίζουμε από την εφαρμογή του «Εξοικονομώ Κατ' οίκον», η αποτελεσματικότητα ενός προγράμματος επιδοτούμενης ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης συνδέεται απόλυτα με τη δυνατότητα χαμηλότερων εισοδημάτων να αξιοποιήσουν αυτά τα χρηματοδοτικά εργαλεία. Η έως τώρα εφαρμογή δεν πληρούσε αυτό το κριτήριο, καθώς απαιτούσε από τους συμμετέχοντες την ικανότητα να συμβάλουν με όχι ευκαταφρόνητα χρηματικά ποσά.[3]

Σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, μόλις:

Μόνο το 37% του συνόλου των νοικοκυριών και μόλις το 9% των φτωχών νοικοκυριών κατάφερε να αποταμιεύσει το 2020.

Το 43% του συνόλου των νοικοκυριών και το 67% των φτωχών νοικοκυριών έπρεπε είτε να δανειστεί είτε να ξοδέψει από τις αποταμιεύσεις του.

Οι αμοιβές είναι σε πτώση: πάνω από 410.265 εργαζόμενοι αμείβονται με μισθό έως 500 ευρώ έναντι 406.416 το 2019. Συνολικά 984.053 εργαζόμενοι στον ιδιωτικό τομέα, δηλαδή σχεδόν οι μισοί, αμείβονται με μισθούς έως 800 ευρώ. Παράλληλα περισσότεροι εργαζόμενοι εργάζονταν πέρυσι με πλήρες ωράριο (35 ώρες και άνω την εβδομάδα) σε σχέση με το 2019.[4]

Ενοικιαζόμενη Κατοικία

Στις εξαγγελίες της κυβέρνησης περιλαμβάνεται και η αξιοποίηση 1.000 ακινήτων για  διάστημα τριών ετών και η μίσθωση ακινήτων ιδιωτών για παροχή κατοικιών με πολύ χαμηλό ενοίκιο για .2500 ωφελούμενους της ηλικιακής κατηγορίας 25-39 ετών.

Με 200 εκατ. ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης και το νέο ΕΣΠΑ η κυβέρνηση σχεδιάζει την ανακαίνιση 4.000 χιλιάδων κενών ακινήτων, τα οποία θα διατεθούν για 5 + 1 έτη για μακροχρόνια μίσθωση. Και σύμφωνα πάντα με τις δηλώσεις κυβερνητικών στελεχών, η δράση αυτή θα ωφελήσει νέα 10.000 ζευγάρια.

Σχετικά με την αξιοποίηση κενών κατοικιών για την εφαρμογή πολιτικών κοινωνική στέγασης αξίζει να σημειωθεί ότι στη βάση των στοιχείων της απογραφής του 2011, ο αριθμός των κενών κατοικιών εκτός χρήσης, οι οποίες δυνητικά αποτελούν απόθεμα για την υλοποίηση πολιτικών αντιμετώπισης στεγαστικής κρίσης ανερχόταν σε 897.968, αντιστοιχώντας στο 14% του συνόλου των καταγεγραμμένων κατοικιών[5].

Παρά το γεγονός ότι πλέον ένας αριθμός των κενών κατοικιών θα πρέπει να θεωρήσουμε βέβαιο πως έχει ενταχθεί στην αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης, η αξιοποίηση μόλις 4.000 ανίκητων είναι κατώτερη των αναγκών της κοινωνίας και του συνολικού αριθμού κενών κατοικιών ανά την επικράτεια. Ακόμη πιο απογοητευτική είναι η πιλοτική εφαρμογή κοινωνικής κατοικίας για ευάλωτες ομάδες του πληθυσμού, καθώς περιλαμβάνει μονάχα 100 ακίνητα σε Αθήνα (70)  και Θεσσαλονίκη (30).

Κοινωνική αντιπαροχή - Αξιοποίηση ακινήτων Δημοσίου - ΣΔΙΤ

Μηδενικό κόστος για το Δημόσιο θα έχει σύμφωνα με την κυβέρνηση η ανέγερση 2.500 κοινωνικών κατοικιών για 5.000 νέους μέσω του θεσμού της κοινωνικής αντιπαροχής. Σε  ακίνητα το κόστος οικοδόμησης των οποίων θα αναλάβει, όπως λέγεται από την κυβέρνηση, εξ ολοκλήρου ο ιδιώτης στον οποίο θα παραχωρηθούν οικόπεδα του Δημοσίου. Το 50% των σπιτιών ή διαμερισμάτων θα ανήκει στον ιδιώτη και το άλλο 50% θα αξιοποιείται προς όφελος των νέων με πολύ χαμηλά ενοίκια.

Ο κίνδυνος, ο θεσμός της κοινωνικής αντιπαροχής να λειτουργήσει ως (ακόμη ένα) εργαλείο ιδιωτικοποίησης της δημόσιας περιουσίας, είναι εξαιρετικά μεγάλος. Καθώς δεν υπάρχει ενημέρωση για τις νομικές δικλείδες, με τις οποίες θα  εξασφαλίζεται ότι η κοινωνική χρήση θα είναι δεσμευτική και δεν θα μπορεί να ανασταλεί προς εξυπηρέτηση των οικονομικών συμφερόντων των κατασκευαστών.

Ανάμεσα στα μέτρα που ανακοινώθηκαν στη Θεσσαλονίκη βρίσκουμε και τη δημιουργία 8.150 θέσεων σε πέντε νέες Φοιτητικές Εστίες στα Πανεπιστήμια Κρήτης, Θεσσαλίας, Δυτικής Μακεδονίας, Θράκης και Δυτικής Αττικής. Τα έργα πρόκειται να υλοποιηθούν με τη Σύμπραξη Δημοσίου και Ιδιωτικού Τομέα (ΣΔΙΤ). Δεδομένου ότι στο πλαίσιο αυτό, οι ιδιώτες συνήθως αμείβονται  είτε με τακτικές πληρωμές του Δημοσίου είτε δια της εκμετάλλευσης του έργου ή καταβολής αντιτίμου από τους τελικούς χρήστες, μένει να εξακριβωθεί πως η κυβέρνηση θα εξασφαλίσει ότι οι εστίες θα λειτουργούν με κοινωνικό πρόσημο και ότι το κόστος της δημιουργίας φοιτητικών εστιών δεν θα μετακυλιστεί στους κατοίκους.

Golden Visa

Από το βήμα της ΔΕΘ ο Πρωθυπουργός ανακοίνωσε την αύξηση του χρηματικού ποσού που απαιτείται για την απόκτηση άδειας διαμονής μόνιμου επενδυτή σε 500.000 ευρώ προκειμένου να αυξηθούν τα διαθέσιμα ακίνητα για τους Έλληνες. Το πρόγραμμα για την «μόνιμη άδεια διαμονής επενδυτή» δίνει σε υπηκόους τρίτων χωρών τη δυνατότητα απόκτησης πενταετούς άδειας διαμονής και ανανέωσης αυτής, καθώς και ελεύθερης μετακίνησης εντός της ΕΕ και της ζώνης Σένγκεν, εφόσον αποκτήσουν ακίνητη περιουσία συνολικού ύψους τουλάχιστον 250.000€.

Το 2020 χορηγήθηκαν συνολικά 8.575 άδειες διαμονής σε αγοραστές-επενδυτές ακινήτων. Η κύρια χώρα προέλευσης των επενδυτών αυτών στη χώρα μας είναι  η Κίνα (65,4%) και ακολουθούν κατά πολύ μικρότερα μεγέθη η Τουρκία (6,4%) και η Ρωσία 6,2%[6]).. Η απόκτηση της «Golden Visa» δεν προϋποθέτει ελάχιστο χρόνο διαμονής στη χώρα, ενώ δίνει στους κατόχους της τη δυνατότητα εκμίσθωσης της ακίνητης περιουσίας που διαθέτουν στη χώρα μας.

Συχνά οι ιδιοκτήτες των «χρυσών ακινήτων» τα διαθέτουν για βραχυχρόνια μίσθωση, με αποτέλεσμα την περαιτέρω μείωση του διαθέσιμου για μακροχρόνια μίσθωση αποθέματος κατοικιών. Η αύξηση του αντιτίμου το οποίο απαιτείται να καταβάλει κάποιος για να αποκτήσει άδεια διαμονής μόνιμου επενδυτή είναι χρήσιμη, ωστόσο, από τη στιγμή που δεν συνδέεται με περαιτέρω δικλείδες, μέσω των οποίων θα εξασφαλίζεται πως τα εν λόγω ακίνητα δεν θα βγουν από την αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης, ο ισχυρισμός, πως η αύξηση του κόστος της Golden Visa επισύρει και την αύξηση του αριθμού διαθέσιμων ακινήτων για Έλληνες πολίτες είναι μάλλον ανεδαφικός.

Πέρα από τη δέσμευση, ότι ακίνητα που θα ανακαινιστούν με συγχρηματοδότηση του κράτους επιβάλλεται να διατεθούν προς μακροχρόνια μίσθωση, κανένα άλλο  μέτρο ρύθμισης ή περιορισμού της βραχυχρόνιας μίσθωσης ανακοινώθηκε. Η βραχυχρόνια μίσθωση (τύπου Airbnb) έχει συμβάλει καθοριστικά στην εκτόξευση των ενοικίων, ιδίως στα αστικά κέντρα. Δεδομένου ότι σύμφωνα με τις ανακοινώσεις το Πρωθυπουργού, η επιδότηση ανακαίνισης κενών κατοικιών δεν θα υπερβαίνει το 40% του κόστους αυτής, το εν λόγω μέτρο δύσκολα θα συμβάλει στην αύξηση του διαθέσιμου για μακροχρόνια μίσθωση αποθέματος κατοικιών. Επιπροσθέτως, καθώς από τις ανακοινώσεις της κυβέρνησης απουσιάζουν τα όποια άμεσα μέτρα για τη μείωση ή έστω συγκράτηση των ενοικίων[7] το σχέδιο που παρουσιάστηκε για τη στέγη δεν αναμένεται να βελτιώσει την εξαιρετικά δυσμενή κατάσταση των ενοικιαστών στη χώρα μας.

Υπενθυμίζεται ότι το 33,3%[8] του ελληνικού πληθυσμού δαπανά περισσότερο από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος του για έξοδα στέγης, καθιστώντας την Ελλάδα «πρωταθλήτρια Ευρώπης» στην κατηγορία της υπερβολικής επιβάρυνσης από τα έξοδα στέγης (Housing Cost Overbourden). Στην Πορτογαλία το ποσοστό κατοίκων που επιβαρύνονται υπέρμετρα από το στεγαστικό κόστος είναι μικρότερο του 5%. Ωστόσο,  αξιοποίησε 2,7 δισ. ευρώ των επιλέξιμων από το Ευρωπαϊκό Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας για τη χρηματοδότηση πολιτικών στέγασης και για την δημιουργία 20.000 κοινωνικών κατοικιών[9]. Η Ιταλία προβλέπει 15,36 δισ. ευρώ για την χρηματοδότηση ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης

του οικιστικού της αποθέματος, ενώ η Κύπρος σκοπεύει να διαθέσει 21% των πόρων που θα λάβει μέσω του ταμείου ανάκαμψης για τον σκοπό αυτό[10].

Στην Ελλάδα, το διάστημα Μάιος 2021 – Μάιος 2022 το στεγαστικό κόστος σημείωσε αύξηση κατά 36,1%[11]. Ενώ σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ για την υλική και κοινωνική στέρηση και τις συνθήκες διαβίωσης με έτος αναφορά το 2020, το 36,4% του πληθυσμού αντιμετωπίζει δυσκολίες καταβολής ενοικίου, δόσης δανείου, πάγιων λογαριασμών και καταναλωτικών δανείων, ενώ το 36,7% των φτωχών νοικοκυριών δηλώνει αδυναμία ικανοποιητικής θέρμανσης της κατοικίας το χειμώνα.

Καταληκτικές επισημάνσεις

Η λύση που προτείνει η κυβέρνηση για την αντιμετώπιση της οξύτατης στεγαστικής κρίσης συνιστά μη-λύση. Πρόκειται για μέτρα που αποτυπώνουν μια προσέγγιση που δεν ανταποκρίνεται στις ανάγκες της κοινωνίας και στην κατοχύρωση του δικαιώματος στη στέγαση. Οι βασικές αιτίες της στεγαστικής κρίσης όπως 1. η χρηματιστικοποίηση της κατοικίας, 2. η ανεξέλεγκτη επέκταση της τουριστικοποίησης και η μη οριοθέτηση της βραχυχρόνιας μίσθωσης, αλλά και 3. η ενεργειακή φτώχεια δεν αντιμετωπίζονται.

Η πιθανή επίκληση δημοσιονομικών περιορισμών για να δικαιολογηθούν τα πενιχρά, για την οξύτητα του προβλήματος και τις στεγαστικές ανάγκες στην Ελλάδα σήμερα, κονδύλια που διατίθενται από την κυβέρνηση για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης πρέπει να θεωρηθεί προσχηματική. Η μη αξιοποίηση διαθέσιμων πόρων του Tαμείου Aνάκαμψης και Aνθεκτικότητας, το γεγονός ότι προκρίνονται μέτρα που ευνοούν κατά προτεραιότητα τον ιδιωτικό τομέα (δανεισμός, κοινωνική αντιπαροχή, ΣΔΙΤ) αλλά και η απουσία μέτρων περιορισμού του φαινομένου της βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb), είναι συνειδητές πολιτικές επιλογές με σαφές ιδεολογικό πρόσημο.

Δεν εξυπηρετούν την ανάγκη της κοινωνίας για ποιοτική και οικονομικά προσιτή κατοικία, αλλά είναι προσαρμοσμένες στο να εξυπηρετούν πρώτιστα τα συμφέροντα του τραπεζικού κεφαλαίου, των μεγάλων παικτών του κατασκευαστικού κλάδου και όσων διαθέτουν τους οικονομικούς πόρους για να κάνουν την στεγαστική κρίση ευκαιρία και να βγουν κερδισμένοι από την ραγδαία και αντίστροφα προοδευτική αναδιανομή πλούτου που διεξάγεται στον τομέα της κατοικίας.